KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM

2022 YILI İÇİN RİSKLİ YAPI RAPORLAMA BEDELLERİ

ÖNEMLİ: Ücretler binadaki bağımsız bölüm sayısına göre değişkendir. Kat irtifak dökümünün (Malik isimleri, hisseleri, arsa payları ve sahip oldukları bağımsız bölümleri gösteren takbis belgeleri veya liste) Tapu Müdürlüğünden maliklerce temin edilip sunulması gerekmektedir. KVKK gereğince tarafımızca temin edilememektedir. Ayrıca raporun düzenlenebilmesi için tapudaki kat irtifak projesine ulaşabilmemiz için, bir bağımsız bölüm sahibinin veya hissedarının web tapudan onay vermesi gerekmektedir.

  1)  2/3 ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞUYLA KARAR ALINDIĞINDA, SATIŞA GİTMEK AMACI İLE ARSA PAYLARININ DEĞERLEMESİ İÇİN

Bu rapor şehircilik bakanlığına sunulmak üzere hazırlanmaktadır ve firmamız bu raporları hazırlamaya yetkin lisansa sahiptir. Raporun mutlaka bina için "riskli yapı" kararı alınıp, tapuya işletilmesinden sonra düzenletilmesi gerekmektedir. Bu rapor, müteahhitle anlaşılacak ana apartman yönetimi toplantısında maliklere dağıtılmak zorundadır. Geçmiş tarihli rapor düzenlenemez. Raporun kat irtifakı bozulup, binanın niteliği arsaya dönüşmeden düzenlenmesi gerekmektedir. Raporun içeriğinde; bilgi amaçlı arsanın hisseler bazında emlak rayiç değerleri, bilgi amaçlı bağımsız bölümlerin mevcut değeri ve nihai olarak da  yenilenmeye rıza göstermeyen 1/3 azınlığın hisselerinin açık arttırmayla satışa konu olacak arsa değeri yer almaktadır. Raporun tüm bağımsız bölümler için birden düzenletilmesi şarttır. 

  • 1-5 Arası Bağımsız Bölüme kadar;          8.000 TL+  KDV 

  • 6-10  Arası Bağımsız Bölüme kadar;    10.000 TL +  KDV  

  • 11-15 Arası Bağımsız Bölüme kadar      12.000 TL +  KDV 

  • 16-20 Arası Bağımsız Bölüme kadar;   14.000 TL +  KDV 

  • 21-30 Arası Bağımsız Bölüme kadar;  18.000 TL +  KDV 

  • 31-40 Arası Bağımsız Bölüme kadar;  22.000 TL +  KDV olup, 41 Bağımsız Bölüm ve sonrası pazarlığa tabidir.

  2)  ARSA HALİNE DÖNÜŞMÜŞ YERLERDE HİSSELERİN DEĞERLEMESİ İÇİN

  • 1-1000 m2;          4.000 TL+  KDV 

  • 1001-10.000 m2; 8.000 TL+  KDV 

  • 10.001-25.000 m2; 12.000 TL+  KDV 

  • 25.000 m2 üzeri; 16.000 TL+  KDV 

  3)  BİNA PROJESİ ORTAYA ÇIKTIĞINDA, BAĞIMSIZ BÖLÜMLER ARASINDAKİ ŞEREFİYE DEĞERLEMESİ İÇİN

Bu rapor binanın yenilenmesi konusunda anlaşma sağlanıp, bir müteahhitle anlaşma sağlanmış olması ve sözleşmeye göre bağımsız bölüm dağılımlarının ve kat planlarının taslak projelerinin (Alanları, katları ve konumları belli olacak şekilde) hazırlanmış olması şartı ile düzenlenebilir. Rapor içeriğinde şerefiye dağılımının esasları ve bunları belirleyen yasa maddeleri açıklanmakta olup, eski binadaki tüm bağımsız bölümlerin hisseler bazında değerleri, yapılacak yeni binadaki tüm bağımsız bölümlerin hisseler bazında değerleri, şayet kat karşılığı yapılıyorsa, gerçekte müteahhidin binayı % kaç payla aldığının tespiti, Binanın olası yapım maliyeti, yeni binadaki arsa payı oranları ve eski binadaki oranlara göre kayıp ve kazançlar ile buna bağlı olarak şerefiye alacak borçları yer almaktadır. Bunun haricinde mevcut yapıdaki bağımsız bölüm değerlerine göre de kayıp, kazançlar yer almaktadır. Raporun kat irtifakı bozulup, binanın niteliği arsaya dönüşmeden düzenlenmesi gerekmektedir. Raporda ayrıca mevcut durumda bazı bağımsız bölümlerde projesine aykırı illegal alan büyümeleri veya fonksiyon değişiklikleri varsa tespit edilmekte, ilgili yasal düzenlemeler hakkında bilgi verilerek projesindeki alan ve fonksiyon doğrultusunda değer verilmektedir. Raporun tüm bağımsız bölümler için birden düzenletilmesi şarttır. Fiyat skalasına giren bağımsız bölüm sayısı için; "mevcut bağımsız bölüm sayısı ve yerine yapılacak binadaki bağımsız bölüm sayısı" toplamı esas alınır. (Mevcut ve yeni binadaki bağımsız bölümlerin ayır ayrı alanları ve değerleri ile arsa payları çıkartıldığı için)

  • 1-5 Arası Bağımsız Bölüme kadar;         10.000 TL +  KDV 

  • 6-10  Arası Bağımsız Bölüme kadar;     14.000 TL +  KDV  

  • 11-15 Arası Bağımsız Bölüme kadar        18.000 TL +  KDV 

  • 16-20 Arası Bağımsız Bölüme kadar;   22.000 TL +  KDV 

  • 21-30 Arası Bağımsız Bölüme kadar;   30.000 TL +  KDV 

  • 31-40 Arası Bağımsız Bölüme kadar;   40.000 TL +  KDV olup, 41 Bağımsız Bölüm ve sonrası pazarlığa tabidir.

 4)  ESKİ BİNADA, ARSA PAYI DÜZELTME DAVASINA ESAS OLUŞTURMAK ÜZERE ARSA PAYI DÜZENLENMESİ İÇİN

Bu rapor 6306 sayılı yasaya göre, binanın yenilenmesinde 2/3 çoğunluk tespitinden, yeni binada bağımsız bölüm paylaşımına ve şerefiye ödeşmesine kadar pek çok konuda etken olan "arsa payı" nda bir adaletsizlik olduğuna inanılıyorsa, arsa payı düzeltme davası açmadan önce, davaya temel teşkil etmesi amacı ile düzenletilmektedir. Raporun tüm bağımsız bölümler için birden düzenletilmesi şarttır. Daha önce arsa payı düzeltme davası ile arsa payları değişmiş binaların 2. kez dava açmaları ve kat irtifakı kurulurken vekalet veren veya şahsen kat irtifakını kuran kişilerin dava açmaları yasalara göre mümkün değildir. Arsa Payı değerle ilişkili olduğundan; rapor, kat irtifakı kurulduğu yıldaki değerleme verilerine göre hazırlanmaktadır. Paranın geçmişteki değeri ile gayrimenkulün geçmişteki değeri aynı olmadığından, güncel veriler değil, geçmişteki veriler incelenmektedir. (Kat irtifakı kurulduğu yıldaki manzarası vs.). Rapor içeriğinde; eski binadaki tüm bağımsız bölümlerin onaylı projesine göre alanları, şerefiyeye etken faktörlerden (Kat, konum, fonksiyon, ışık, nem, manzara, cephe vs.) etkilenme oranları ve buna bağlı kat irtifakı kurulduğu yıldaki değerleri / değerlere bağlı olması gereken arsa payları ile o yıllardaki konum özellikleri yer almaktadır. İleride mahkemede delil teşkil etmesi açısından, raporun kat irtifakı bozulup, binanın niteliği arsaya dönüşmeden düzenlenmesi gerekmektedir.

  • 1-5 Arası Bağımsız Bölüme kadar;         11.000 TL +  KDV 

  • 6-10  Arası Bağımsız Bölüme kadar;     15.000 TL +  KDV  

  • 11-15 Arası Bağımsız Bölüme kadar       19.000 TL +  KDV 

  • 16-20 Arası Bağımsız Bölüme kadar;   23.000 TL +  KDV 

  • 21-30 Arası Bağımsız Bölüme kadar;   31.000 TL +  KDV 

  • 31-40 Arası Bağımsız Bölüme kadar;   41.000 TL +  KDV olup, 41 Bağımsız Bölüm ve sonrası pazarlığa tabidir.

  5)  YENİ BİNADA BAĞIMSIZ BÖLÜMDE DEĞER KAYBI OLACAĞINA İNANILIYORSA, BİNA YIKILMADAN TESPİT AMAÇLI DEĞERLEME İÇİN

Bu rapor bağımsız bölüm için hazırlanıp, yıkılacak binadaki bağımsız bölümün; katını, konumunu, fiziksel durumunu, açık kapalı alanını ve

şerefiyeye etken faktörleri anlatır. Rapor içeriğinde; Onaylı Proje resimleri ve Binanın ve Bağımsız Bölümün iç dış resimleri yer alır. İleride mahkemede delil teşkil etmesi açısından, raporun kat irtifakı bozulup, binanın niteliği arsaya dönüşmeden düzenlenmesi gerekmektedir.

  • Rapor ücreti; 1 Bağımsız Bölüm için 3.000 TL + KDV