Şerefiye Farkı Hesaplamaları

Bağımsız bölümler arasındaki şerefiye farkı hesaplamalarında dikkat edilecek hususlar:

6306 sayılı yasa gereği 2/3 arsa payı çoğunluğu ile bina yenilenmesinde yapılacak yeni bina için müteahhit ile bir proje üzerinde anlaşırken, eski dairelere göre edinilecek olan yeni dairelerde değer farkları olması nedeni ile malikler arasında rant tartışmaları da kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle sözleşme hazırlanmadan önce müteahhidin hazırlayacağı taslak projeye göre bir arsa payı analizi yapılmalı ve bu arsa payı dağılımı da sözleşmeye işlemek kaydı ile şerefiye farklarını bağımsız sahipleri birbirlerine ödemelidir. Aksi durumda 2/3 arsa payı çoğunluğu kararı ile bina yenilense dahi 1/3 azınlığın sonradan zarar-ziyan davası açması olasıdır. Çünkü maliklerin eski binadaki bağımsızlarının değerleri ile, yeni binadaki bağımsızlarının değerleri arasındaki artışın aynı olamasa dahi yakın oranda olması veya bir başka bakış açısı ile yeni binadaki bağımsız bölümlerinin değerinin; arsa paylarına düşen ciro miktarı ile (Tüm binadaki bağımsız bölümlerin değerleri toplamı) uyumlu olması beklenir. Burada dikkat edilmesi gereken birkaç husus vardır.

Bunları sırasıyla açıklayacak olursak;

1. Mevcut arsa payları kat irtifakının kurulduğu yıldaki değer kriterlerine göre konmuş olacağından, sadece arsa payına göre dağılım yapmak adil değildir. Örneğin 30 yıl önce bir binada bulunan dükkan vasıflı bağımsız, dairelerden %20 değerliyken günümüzde dairelerin 4 katı değerde olabilir. Bu nedenle zamanında arsa payı küçük verilmiş diye olması gerekenden çok daha küçük bir dükkan verilmesi adil olmayacaktır. Ancak imar değişmesi vb. nedenlerle sonradan edinilmiş parsel hakları dükkana yansıyorsa, örneğin taban alanı daha geniş verildiğinden büyüyorsa veya zeminde konuta izin varken ticarete izin verildiğinden daire dükkana dönüşüyorsa; burada edinilen ekstra şerefiye kazancında diğer maliklerinde hakkı vardır. Buradaki ana sıkıntı arsa paylarının güncel olmamasıdır. Ancak 2/3 çoğunluğa uymayanların haklarının da bu arsa payına düşen miktarla satın alındığı gerçeğini de göz ardı etmemek gerekir. Dolayısı ile sadece arsa payına göre dağılım yapılamayacağı gibi sadece mevcut alan üzerinden de dağılım yapılması doğru değildir. Önce mevcut yapıda bir analiz yapmak gereklidir.

2. Bağımsız bölümlerin değeri arsa paylarının, arsa payları da değerlerinin göstergesidir. Dolayısı ile bağımsız bölümlerin değerleri ile arsa payı oranları uyumlu olmalıdır. Bu göz ardı edilerek sadece eski ve yeni daire değer farkı üzerinden şerefiye hesaplaması yapılabilir ancak yeni binada arsa paylarının uyumsuz olması ileride mahkeme konusu olabileceği gibi şerefiye farkı ödemeleri ile arsa payları farkları arasında oransızlık olmasına neden olacaktır.

Bu da ileride mahkeme konusu olabilecek bir konudur. Dolayısı ile şerefiye bedellerini tespit etmek için;

1. Eski binada arsa payı dağılımının adil yapılmış olması, güncel değerlerle karşılaştırılması, şayet diğer bağımsızlardan farklı bir değer artış oranı varsa (dekorasyon vb. kriterler göz ardı edilerek) bu artışa neden olan kriterin tüm bağımsızları ilgilendirip ilgilendirmediğinin analizinin yapılması gerekir. Örneğin zemin kattaki bir dükkan kat irtifakı kurulduktan sonra belediyeye tadilat projesi verip, bodrum kattaki bir alanı kendisine katmış olabilir. Bu katılan alan yasal açıdan sorunsuz gözükse de dükkanın değerini değiştirdiğinden, diğer maliklerin de onayıyla tadilat projesinin tapuya verilerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi durumda dükkan sahibinin bu kazanılan alanda hak iddia etmek için önce bu işlemi tamamlaması gerekecektir. Ancak tam tersi, onaylı projesinde bodrum katta deposu gözüktüğü halde bu depo apartman tarafından kapıcı dairesi olarak kullanılıyorsa bu kaybın düzeltilmesi de binanın yenilenmesi sayesinde olacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, sonradan fiziksel dış etkenlerle oluşan bir değer artışı varsa, bunda binanın diğer maliklerinin hakkı olmayacağıdır.

2. Yeni binada arsa payı dağılımının eski binadan bağımsız şekilde avan projedeki değerlere uygun yapılmış olması gerekmektedir.

3. İlk projede arsa payları ile değerler arasında uyumsuzluk varsa, bunun düzeltilmesi için mahkeme yolu varsa da prensipte yeni bina yapılması için tüm malikler anlaşmışsa, mahkeme süreci uzatacağı için doğru bir yol değildir. Bunun yerine lisanslı bir bilirkişiden veya kurumdan destek almak sureti ile arsa paylarını yeniden re organize etmek daha doğrudur.

4. Yeni projede bunun düzenlenmesi için müteahhit firmadan destek alınabilir. Ancak müteahhit de hisseleri yüzünden konuya taraf olacağı için tüm hissedarlar arasında tereddüt yaratan bir husus olursa yine lisanslı bir bilirkişiden veya kurumdan destek almak sureti ile arsa paylarını belirlemek daha doğrudur.

5. Eski bağımsız bölümle, yeni yapılacak bağımsız bölümün katı, cephe sayısı, cephe genişliği vs. değişmiş olabilir. Ancak şerefiye hesaplama işlemi bir bütündür. Sadece bir dairenin itirazı var diye o dairenin şerefiye farkını hesap etmek çok doğru değildir. Çünkü bu işlem bir bütünün parçasıdır. Sadece o dairenin şerefiye farkı olması için diğer tüm dairelerin arsa paylarının aynı oranda kalmış olması gerekir ki pratikte bu pek mümkün değildir.

6. Şerefiye farkı çıkan daireler birbirlerine alacaklı-borçlu hale gelecektir. Ancak bunların arasında ortak payda varsa bu çıkartılarak sadeleştirme yapılmalıdır. Örneğin iki kişi birbirine 45.000/55.000 TL borçlanıyorsa, söz konusu şerefiye farkı 10.000 TL dir.

7. Daireler arasında büyüyenler varsa şerefiye farkı hesabını doğrudan ortalama m2 satış bedeli üzerinden yapmak doğru değildir. Çünkü her katın birim satış fiyatı aynı olmayacağı gibi bu değer konuma göre de değişiklik gösterir. Örneğin sonradan elde edilen çatı katı nedeni ile dubleks hale gelen bir dairenin değerinin artacağı aşikardır. Fakat bu artış normal katların birim satış fiyatının büyüme alanına doğrudan uygulanması şeklinde olmamalıdır. Bunun nedenini basit şekilde açıklayacak olursak;

8. Büyüme alanı çatı katında vs. olabilir. Çatı katı maliyeti de satış fiyatı da normal katlara göre daha düşüktür. Dolayısı ile aynı birim fiyatlar uygulanamaz. Bu her kat için geçerlidir. Şayet emsaller alınarak bir birim fiyat bulunuyorsa, aynı katta benzer konum ve özellikteki emsallere göre bir birim fiyat uygulanmalıdır.

9. Büyüme sadece alan olarak katkı sağlamayabilir. Örneğin deniz manzarası yokken çatı katından deniz manzarasına da sahip olan bağımsızın birim fiyat uygulamasında gene deniz manzaralı çatı katı birim fiyatı oluşturmak gereklidir.

10. Şerefiye kazanan bağımsızın büyüme alanından gelen şerefiye kazancı tüm bağımsız bölüm sahiplerinin hakkıdır. Burada şerefiye hakkı kazanan bağımsızın da hakkı bulunmaktadır. Basit bir örnekle anlatacak olursak 7 katlı, 7 daireli bir apartmanda 7. kat sonradan dubleks oluyorsa; bunun getirdiği gelir farkından oluşan şerefiye gelirinin diğer 6 daire arasında paylaştırılması yanlıştır. Yedi daire arasında da paylaştırması gerekmektedir. Bu nedenle tüm bağımsız bölümler birlikte hesaplamaya katılır.

11. Bağımsız bölümlerin eski değerleri ile yeni değerleri arasındaki farkların doğrudan bölüştürülmeleri de adilane değildir. Normalde herkesin aynı oranda kar etmesi beklenir ancak bunun hesaplanması bu farkların ödenmesi şeklinde olamaz. Çünkü burada o bağımsızın sahibi için bir mecburiyet söz konusu olmuştur. O mecburiyet de büyüme alanını rayiç bedeller üzerinden satın alma mecburiyetidir. Bu bedelle farklı bir binadan ucuza daire alanı alması mümkünken ve bunun için uygun ekonomik koşulların oluşmasını da beklemesi mümkünken bu mecburiyetle karşılaşmaktadır. Bu nedenle aynı birim fiyatı doğrudan uygulamaktansa komşuluk ilişkilerini de göz önüne alarak bu birim fiyata bir indirgeme uygulanması daha doğrudur.

12. Üstelik alınan birim fiyatlar yeni bitmiş binalardandır. Ancak söz konusu şerefiyenin oluştuğu alanlar henüz proje halindedir. Dolayısı ile bu pazarlık daha topraktan yapılmaktadır. Normal şartlarda topraktan bir inşaata girildiğinde yapılacak pazarlığı düşünerek bir şerefiye farkı çıkarmak daha doğru olacaktır.

1. Bütün bu nedenlerle büyüyen bağımsız bölümlerde, ya arsa payı kaybı esas alınarak, ya da fazladan ortaya çıkan satış değer yüzdesi ile, ya da ikisinin ortalaması veya büyümenin getirdiği kazanımın max.%50 sine kadar bir değer şerefiye farkı kabul edilebilir (Diğer daire değer artış yüzdesi aynı kalmak şartı ile). Bu tamamen komşular arası ilişkilere ve bağımsız sahibinin ekonomik durumuna bağlı olarak verilebilecek bir karardır. Doğru olan bunun tespitinin değerleme firmalarınca yapılmasıdır.

2. Şerefiye farkı her zaman büyüme alanı olarak gerçekleşmez. Çoğu zaman kat farkından, cephe alanından veya ışık, manzara avantajından vs. de kazanılıp kaybedile bilinir. Bunların maddi olarak tespiti zordur. Dolayısı ile tüm bu hesaplamalarda en doğru yöntem, başta da izah edildiği gibi arsa payı uygulaması ve arsa payları arasındaki değer farkının ödenmesidir. Burada yanlış bir kanıya kapılmamak gerekir. Şerefiye farkı sadece arsa payları arasındaki değer farkı ile ilişkili değildir. Şayet kat irtifakı kurulmamış olsa ve arsa hisseli durumda olsa bu söz konusu olabilirdi. (Nitekim 2/3 arsa payı çoğunluğuna uymayıp dairesini satmak isteyen biri olduğunda; arsa payı değeri (Bina hariç olarak) tespit edilip ihale yolu ile ödenir. Ancak bunun nedeni yıkım kararının tapuya işlenmiş olması ve artık kat irtifakının öneminin kalmamasıdır)

3. Şerefiyeler ilk etapta eski arsa payları baz alınarak düzenlenmektedir. Bunun başlıca nedeni; arsa paylarının mevcut bina yıkıldıktan sonra, yeni bina yapılmadan önce hissedarların haklarını belirleyen tek done olarak kalmasıdır. Nitekim şayet 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan yenileme kararına karşı çıkan varsa, bunun mülkiyet hakkı da bu payın değeri ödenerek elinden alınmaktadır. Ancak burada bir unsur göz ardı edilmektedir. Arsa payları binanın ilk yapıldığı yıllardaki bağımsız bölümlerin değeri ile orantılıdır. Dolayısı ile sonradan kazanılmış, değer artışına neden olan kazanımları içermez. Örneğin binanın önündeki yapıların sonradan kamulaştırılarak yıkılması sonucu ön cephedeki dairelerin deniz manzarasına kavuşmasından dolayı değerlerinin artmış olması, mevcut arsa paylarına yansımamış durumdadır. Daha sonra arsa payı düzeltme davası açılsa da önceki verilere göre düzenleme yapılacağından kazanılan bu değer yok hükmündedir. Veya caddenin sonradan ticarete açılması sonucu zemin kat dairelerin iş yerine dönmesi, arsa paylarına yansımamış durumdadır. Dolayısı ile arsa payları baz alındığı zaman bu avantajlardan faydalanamayan diğer malikler şerefiye bedeli için dava açabilmektedir. Fakat şu unutulmamalıdır, şayet binada yenilenme olmasa, bu avantajı elinde bulunduran malik bağımsız bölümünü sonradan kazanılmış şerefiye farkı ile birlikte satabilecektir. Deniz manzaralı veya iş yerine müsait bir daire olarak satılabilecektir. Sonuçta bu her ne kadar parseli de ilgilendiren bir şerefiye farkı olsa da fiili kazanım o bağımsızlara aittir. Bina yenilenirken bu avantaj sıfırlanmakta hatta belki de müteahhit bu bağımsızların zaman içinde elde ettiği şerefiye avantajlarını almak kaydı ile teklif vermektedir. Dolayısı ile şerefiye hesaplaşması yapılırken bu konuda adil davranılması ve bu hususun da unutulmaması gerekmektedir.

4. Çatı dubleksleri nedeni ile çıkan şerefiye farkı ile zemindeki taban alanının genişlemesi ile çıkan şerefiye farkı arasında kavramsal açıdan bazı farklar vardır. Öncelikle zeminde veya ara katlarda çıkan alanları farklı şekilde değerlendirmek mümkündür. Örneğin zeminde 10 m2 fazla alan bile çıksa bu alanı dükkan olarak tasarlayıp satmak mümkündür. Ancak çatı dubleksini ancak en üst kattakiler kullanabilir. Buradan kazanılan alanı apartman sakinlerinin değerlendirmesi, satması vs. çok mümkün değildir. Dolayısı ile şerefiye hesaplamalarında bu hususun da göz önüne alınması gerekir.

5. Yapı müteahhide kat karşılığı değil de yapım bedeli üzerinden veriliyorsa, müteahhidin aslında ortak maliyet olan çatı giderini dubleks edineceklerin üzerine yıkması çok rastlanan bir durumdur. Bunun nedeni, dubleks edinmenin cazibesi ile bu kat maliklerinin maliyetin detayına inmemesi ve böylece daha ucuz maliyet sunulan çoğunluk ara katların da onayının kolay alınabilmesidir. Şerefiye hesabında tüm bu detaylar çok önem arz etmektedir.

6. Değerleme kuruluşları ve bilirkişiler ancak arsa paylarını, emsal birim fiyatları, buna bağlı olarak bağımsız değerlerini ve bu değerler çerçevesinde ortaya çıkan şerefiye farklarını tespit edebilirler. Şerefiye bedellerinin nasıl tahsil edileceği, apartman yönetiminin alacağı ortak bir karar doğrultusunda olmalıdır. Yasalarımızda bununla ilgili herhangi bir düzenleme ne yazık ki yoktur. Tamamen komşuluk ilişkileri ve yukarıda yazılan doneler çerçevesinde bu yapılabilir. Şayet bedeli karşılığında müteahhit yapıyorsa, ödemelerde şerefiyeye göre farklı ödemeler yapılarak bu denge sağlanabilir. Ancak kat karşılığı inşaatlarda bunu sağlamak çok zordur. Kimse bir başkasına bedel ödemek istemez. Ancak bunu şu şekilde düşünmek lazımdır; karşınızdaki malik arsa payını size satıyor ve siz de bunun bedelini vermek zorundasınız. Bu sorun ya zemin katlarda, ya da çatı dublekslerinde ortaya çıkmaktadır. Bununla ilgili rapor düzenlemeleri tarafımızca yapılmakta olup, fiyatlamaya binadaki bağımsız bölüm sayısına göre "Riskli yapı raporlama bedelleri" 2. bölümden ulaşılabilir.

Bunların uygulanmasından ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Şerefiye farkı hesaplama raporu örneği;

serefiye_karsilastirma_rapor_ornegi.pdf

Y.Mim.Ö.Önder Neşeli / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501 Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 01.02.2012 Güncellenme tarihi 28.01.2021