TELEFON / FAX

Tel: 0.216.5539033 | Fax: 0.216.5326610

ÇALIŞMA SAATLERİ

Pazartesi - Cuma: 9.00 - 18:30

YÖNETİCİLERDE 30 YILI AŞKIN DENEYİM

Hakkımızda daha fazla bilgi edinmek için lütfen tıklayınız.

  • Facebook
  • Instagram
  • Twitter
  • YouTube
ADRES

Acıbadem Mh., Doğancı Sok.,No:4/2

34718 Üsküdar / İstanbul

© 2019 by Archi Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

YALI DEĞERLEME PRENSİPLERİ

İstanbul Boğazı'nın yapısı ;

İstanbul Boğazı Avrupa ve Asya Kıtaları arasında Marmara Denizi ile Karadeniz'i birbirine bağlayan yaklaşık 30 km. uzunluğu olan bir su geçididir. Genel olarak kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanır ve İstanbul şehrini Avrupa Yakası ve Anadolu yakası olmak üzere ikiye böler. Boğazın her iki yakasına yayılmış yerleşim bölgesine Boğaziçi adı verilir.

 

İstanbul Boğazı kuzeydoğu ve güneybatıda her iki yakadaki fenerleri birleştiren hatlarla sınırlıysa da yerleşim yoğunluğu olan Boğaziçi, Marmara denizinden Karadeniz'e doğru Avrupa yakasında Beşiktaş'tan Rumeli Kavağı'na, Anadolu yakasında Üsküdar'dan başlayarak Anadolu Kavağı'na kadar devam eder.

 

Uluslararası deniz taşımacılığının yapılabildiği en dar geçit olma özelliğini taşıyan İstanbul Boğazı üzerinde iki kıtayı birleştiren Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet asma köprüleri bulunur. Boğaz'ın iki yakasının birbirine en yaklaştığı nokta Anadoluhisarı ile Rumelihisarı arasında 698 metredir. İstanbul Boğazı'nın girintili-çıkıntılı yapısı hemen her bölgede kendini gösterir. 12 keskin kıvrımı bulunan Boğaz'ın kıvrılma açıları, Kandilli açıklarında 45o, Yeniköy açıklarında ise 80oyi bulur. Boğaz'ın bu kıvrımlı yapısı nedeniyle suyolu uzunluğu ile kıyı uzunluğu birbiriyle aynı değildir. Kara uzunluğu Avrupa yakasında bir uçtan bir uca 55 kilometreyi bulurken, Anadolu yakasında bu uzunluk 35 kilometre kadardır. İstanbul Boğazı'nın iki yakası arasında kabaca bir paralellik vardır. Güneyden başlayarak Üsküdar'daki çıkıntı Dolmabahçe'deki girintinin, Ortaköy'deki çıkıntı Çengelköy Koyu'nun, Kandilli Burnu Bebek Koyu'nun, Yeniköy'deki çıkıntı Paşabahçe Koyu'nun karşısında yer alır. Ancak Boğaz'ın her iki yakasında koylar ve burunlar eşit bir dağılım göstermez. 

Boğaziçi 1983 yılı sonlarına doğru çıkan 2960 sayılı kanuna bağlıdır. Bu kanuna göre Boğaziçi her iki yakada kıyıdan iç kesimlere doğru, kıyıya paralel olarak 3 bölüme ayrılır. Ön görünüm, Geri görünüm ve Etkileşim bölgeleri. Boğaziçi Kanununa göre adından da anlaşılacağı üzere ön görünüm bölgeleri, yaklaşık olarak denizden bakıldığında görülen silueti kapsamaktadır. Diğer bölgelerde yapılaşma şartları belli standartlara bağlı olarak mevcut olsa da Ön Görünüm bölgeleri yeşil alan ilan edilmiş olup, Bu bölgelerde yapılaşma yasaktır. Ayrıca mevcut yapılar da kayıtlı olup, tadilatları vs. özel izne bağlıdır.

Tarih boyunca Yalılar :

İstanbul Boğazı Türk kültüründe ve günlük yaşamında 18. yüzyıldan itibaren etkili olmaya başlamıştır. Boğaziçi'nde pek çok noktada Osmanlı sultanlarına avlaklar, has bahçeler, gezi parkurları oluşturulmuştur. Özellikle Lale Devri süresince Boğaz'ın en seçkin noktalarına kasırlar yaptırılmış, Boğaz kıyıları dönemin ileri gelenlerinin yaptırdıkları yazlık konaklarla dolmuştur. Sayfiye yeri olarak öne çıkan Boğaz kıyılarının belirli noktalarında kadınlar ve erkekler için deniz hamamı denen ayrı kumsallar açılmış, Boğaz'da kayıklarla yapılan mehtap sefaları moda olmuştur. İstanbul Boğazı 19. yüzyılda da bu dönemde kazandığı önemini korumuştur. Boğaza nazır tepelerde oluşturulan korular, parklar ve kıyılara yaptırılan mimari bakımdan Batı esintileri taşıyan sahil saraylar bu dönemin en belirgin özellikleridir.

 

Dolmabahçe Sarayı, Beylerbeyi Sarayı ve Çırağan Sarayı bu dönemden günümüze gelen en bilinen yapılardır. İstanbul'da Türk yayılması başlayınca Boğaz kıyılarında ve iç kesimlerde ilk Türk köyleri de kurulmaya başlandı. Konstantinopolis de düşünce bölgede Türk nüfus ağır basmaya başladı. Boğaziçi'ndeki ilk Türk yerleşiminin Kanuni Sultan Süleyman döneminde yapıldığı bilinmektedir. Boğaziçi'ndeki ilk Türk yapısı, Süleyman'ın kızı Neslişah Sultan tarafından 1540 yılında İstinye'de yaptırılan bir külliye idi. 18. yüzyılda Lale Devri'nde İstanbul'un ileri gelen aileleri Boğaz kenarında yazlık kıyı evleri yaptırmaya başladı. Sahilhane denen bu evler daha sonraları Yalı (Yunanca: γιαλÏŒς "Yalos" /kıyı, sahil) olarak anılmaya başlandı. 

 

Osmanlı döneminde Boğaz kıyısında gayrimüslim nüfusu oldukça yüksekti. Cumhuriyet dönemindeyse hızlı bir sanayileşme süreci içine giren İstanbul'a iç göç durmaksızın arttı. Göçmenler içinden parasal bakımdan daha iyi durumda olanların çoğu yine Boğaz kıyılarını tercih etti. 1950'lerde Boğaz kıyılarında yoğun bir gecekondulaşma süreci başladı. Bu çarpık kentleşme alanlarının bir bölümü daha sonra yerini çeşitli lüks site, blok apartman ve villalara bıraktı. 1973 ve 1988 yıllarında yapılan iki asma köprü ile sıklaştırılan vapur seferleri İstanbul'a göçü ve Boğaz kıyılarında ikâmeti özendiren bir başka önemli etken oldu. Boğaz kıyısındaki semtler ve köyler büyüyerek birbirleriyle bitişti ve iç içe geçti.

 

Günümüzde Boğaziçi'nde 7 ilçe vardır. Bunlar arasında Boğaziçine kıyısı olan ilçeler: Avrupa Yakası'nda, Beşiktaş ve Sarıyer; Anadolu Yakası'nda Üsküdar ve Beykoz'dur. Sahil şeridinde Avrupa Yakası'nda, Ahırkapı, Karaköy, Fındıklı, Kabataş, Dolmabahçe, Beşiktaş, Çırağan, Ortaköy, Kuruçeşme, Arnavutköy, Bebek, Rumelihisarı, Baltalimanı, Emirgan, İstinye, Yeniköy, Tarabya, Kireçburnu, Büyükdere, Sarıyer, Rumelikavağı semtleri yer alırken; Anadolu Yakası'nda ise Salacak, Üsküdar, Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy, Vaniköy, Kandilli, Anadoluhisarı, Kanlıca, Çubuklu, Paşabahçe, Beykoz, İncirköy ve Anadolukavağı bulunur.

 

Boğaziçi'nin mimari yapısı Bizans döneminde kıyılarda kurulan balıkçı köylerindeki basit evlerle biçimlenmeye başlamıştır. Osmanlı döneminde kıyılara kondurulan Yalılar ise Boğaziçi mimarisinin en seçkin örneklerinden olmuş ve yıllar boyunca İstanbul Boğazı ile özdeşleştirile gelmiştir. Yalıların en büyük özelliği lebiderya, yani denize sıfır konutlar olmaları olsa da, zaman içinde kimi yalılar gerek konut sahiplerince mekân kazanmak için önleri toprak doldurularak, gerekse kıyı şeridine yol yapmak için belediye tarafından geri plana alınarak denizden kısmen uzaklaşmıştır. 

 

Günümüzde büyük çoğunluğu hâlen eski hâllerini koruyan yalılar, hem İstanbul şehrinin, hem de Türkiye'nin en pahalı taşınmazları arasında yer alırlar.

 

Boğaziçi Yalılarının en değerlileri arasında; Hasip Paşa Yalısı, Muhsinzade Yalısı, Ahmet Fethi Paşa Yalısı, Tophane Müşiri Zeki Paşa Yalısı Kıbrıslı Yalısı, Kont Ostrorog Yalısı, Şehzade Burhanettin Efendi Yalısı, Zarif Mustafa Paşa Yalısı ve Nuri Paşa Yalısı vardır. Osmanlı yalılarının mimari özellikleri sahiplerinin sosyal sınıfına göre değişiklik gösterirdi. Müslüman yalıları arasında boşluklar bulunurken, gayrimüslim yalıları ise genelde bitişik nizamda inşa edilirdi. Yalılar genel olarak 2 ilâ 3 katlı olarak yapılır ve renkleri gülkurusuyla bordo arasında değişirdi. Gayrimüslim yalıları daha koyu renkler taşırdı. Bu renk geleneği son yıllarda değişmiş Boğaziçi yalılarının rengârenk boyandığı görülmüştür. Genelde balkon ögesi bulunmayan yalılarda bunun yerine geniş cumbalar kullanılmış ve yalıların tümünde kayıkhane denen bir küçük iskele ile yalıların simgesi olan çiçek bahçeleri olmuştur.

Boğazda kaç yalı var? 

Boğaziçi'nde toplam 366 tane 1., 2. ve 3. dereceden tarihi eser niteliği taşıyan yalı bulunuyor. Tarihi eser niteliği bulunmayanlar da dahil edildiğinde Boğazın iki yakasında toplam 620 adet yalı bulunuyor. Sarıyer'de 136, Beykoz'da 109, Üsküdar'da 84, Beşiktaş'ta ise 37 tarihi eser niteliğinde yalı var. Boğazdaki toplam 1. sınıf tarihi eser yalı:Beykoz 18, Üsküdar 24, Sarıyer 41, Beşiktaş 6 olmak üzere 89 adet. 2. Sınıf tarihi eser yalıların dağılımı ise Beykoz 64, Üsküdar 20, Sarıyer 74 ve Beşiktaş 30 olmak üzere toplam 208 adet. 3. Sınıf Tarihi eser niteliği taşıyan yalı sayısı ise Beykoz 27, Üsküdar 20, Sarıyer 21, Beşiktaş 1 olmak üzere toplam 69 adet.  Ayrıca bir de yol yalıları var ki bunlar da ayrı bir inceleme konusu. Ancak yalı diyerek arayışa geçildiğinde denize cephesi olmayan bu binaların da konuya dahil olduğunu görülmektedir.

En Değerli Bölgeler :

En değerli yalılar; Kandilli, Vaniköy, Kanlıca, Anadolu Hisarı, Beylerbeyi, Bebek, Yeniköy'dedir. İki köprü arasında kalan semtler daha değerlidir. Avrupa yakasında en değerli yalıların sıralandığı yer Yeniköy olup, Anadolu yakasında en değerli yalılar Vaniköy ve Kandilli'dedir. Daha sonra Anadoluhisarı ve Kanlıca gelir. Değerli bölgelerdeki yalıların fiyatları ise yaklaşık 1.000.000 USD'den başlayıp, büyüklüğüne, semtine, hikayesine! göre 100.000.000 USD ye kadar gider. (Devletin malik olduğu Çırağan Sarayı vb. yalılar hariç)

Değeri Belirleyen Faktörler :

Boğaziçi'nde yalıların değerini belirleyen bir kaç faktör bulunmaktadır. Bunlar sırasıyla semt (Şehrin sınırlarında yer alan yalılara talep daha az olduğundan Paşabahçe vb. semtlerdeki yalılar, Kanlıca gibi merkezi semtlere göre daha az rağbet görmektedirler), yapı büyüklüğü (250 m2 den küçük yalılar varlıklı aileler için yetersiz alana sahip sayılırlar ve yüksek bedelle satışları beklenemez), arsa büyüklüğü (Bahçe büyüklüğü yalıyı tamamlayan unsurdur. Ne kadar büyük parsele sahipse o oranda değerlidir), rıhtım uzunluğu (Rıhtım uzunluğu dükkanlardaki vitrin uzunluğuna benzer), tarihi kimliği (Günümüz mimarisinden çok tarihi kimliğe sahip olması ve restorasyon sırasında tarihi dokusunun korunmuş olması önemlidir), ünü (eski ünlü sahipleri ve hikayesi), komşuları, yol gürültüsü, yaşana bilirliği, bakımlılığı, tekne bağlama imkanları vb. faktörlerdir. Yalı satışlarında müşterinin gayrimenkulü beğenmesi durumunda emsal fiyatların çok üzerinde alım satım gerçekleşmesi sıkça görülmektedir. 

Satış Prensipleri ve Pazarlanmaları :

Yalılar genellikle dolarla alınır satılır ve çoğu zaman kimsenin haberi olmadan el değiştirir. Çünkü sayısı belli olan bu taşınmazların çoğunun sahibi oldukça ünlüdür ve "yalısını satıyor" denmesini istemediği için satışın gizli kalmasını ister. Bu nedenle çoğu yalı satışı gizli yapılmaktadır. Hatta zaman zaman yalı sahipleri kendi çevrelerini kullanarak aracısız satış gerçekleştirebilmektedir.  Bazı asırlık bakımsız yalılar astronomik fiyatlarına rağmen üzerine çok masraf yapılarak alıcısı tarafından yenilenmekte bunun sonucunda değeri çok daha fazla artmaktadır. Yalıları alanlar da satanlar da ünlü isimler olduğundan bu işlemlerin medyaya yansımasını istememektedir. Bu nedenle yalı fiyatları genel olarak bilinse de gerçek anlamda ne kadara mal oldukları ancak alıcısı tarafından bilinmektedir. Günümüzde yalı satışları içinde çok azının satışları banka kredisi ile gerçekleşmektedir. İşlemlerin çoğu nakit pazarlık üzerine yapılır.  Ekonomik krizden etkilenmeleri Boğaziçi'nde çok özel denilebilecek yalıların dışında, 10.000.000 doların altında fiyatlarla satışa çıkan yalılarda fiyat düşüşleri görülebilmektedir. Ancak daha yüksek fiyatlarla satışa çıkan özel yalıların piyasası ekonomik krizlere rağmen hareketliliğini korumaktadır. Ekonomik krizde zor durumda kalarak yalısını satan dahi aldığı fiyatın altında satmayı düşünmemektedir. Bununla beraber ekonomik kriz sırasında 4.000.000 dolarlık yalıların 2.000.000 dolara kadar düştüğü de görülmektedir. Hangi yalılar daha kolay satılır? Özellikle tekne bağlamaya uygun rıhtımı olan küçük yalılar daha kolay satılmaktadır. Ünlü yalıların ise değeri çok yüksek olduğundan alıcısı sınırlıdır. Bu tip yalıları alabilecek kişiler muhtemelen mevcutta da bir yalıda oturmaktadır. Ancak satış değeri ulaşılmaz gözükmeyen yalılar için birikimi yeni oluşmuş ve yalı sahibi olmak isteyen iş adamları her zaman bulunabilmektedir.

Son on yılda satılan ünlü yalılar :

Son on yılda 37 yalının el değiştirdiği bilinmektedir. Bu arada Boğazın en görkemli yalısı bir kaç yıldır alıcı bekliyor. İnternet üzerinden satışa çıkartılan yalılardan Şehzade Burhanettin Efendi yalısı (Erbilgin yalısı) 5.000 m2 lik alana ve 64 odaya sahip. Kıbrıslı yalısından sonra Boğazın en uzun rıhtımına sahip yalılardan biri olan Erbilgin yalısının değeri ise 100.000.000 USD. Bir dönemin gözde dizilerine ev sahipliği yapan, Kandilli Göksu arasında yer alan Abud Efendi yalısı ise 900 m2 lik alana ve 18 odaya sahip. Bu yalının değeri ise 45.000.000. USD.  En son 2019 Temmuz ayında İstanbul Boğazı'nın mimarisiyle en dikkat çeken yalılarından, Sultan II. Abdülhamit dönemi nazırlarından Tophane Müşiri Zeki Paşa Yalısı 550 milyon TL'ye satışa çıkarıldı.

Son on yılda el değiştiren en pahalı 10 yalı :

  • Tahsinbey yalısı (Yeniköy): Bu yalı 2004 yılında TMSF'den satıldı. Haluk Dinçer ve Sabancı Dinçer tarafından 22.2 milyon dolara satın alındı.

  • Akif Ahmet Paşa yalısı (Yeniköy): Uzanlar'ın 1983 yılında satın aldığı bu yalı 2009 yılında TMSF'den satıldı. Suzan Dinçer tarafından 58 milyon dolara satın alındı.

  • Yılanlı Yalı (Bebek): Aydın Bolat’a ait olan yalı 2001’de 10 milyon dolar üzerinden Albaraka Türk’e devredildi

  • Sadıkoğlu Yalısı (Bebek): Sadıkoğlu ailesine ait olan yalıyı 2006 yılında 20 milyon dolara Teknoloji Holding’in patronu Mehmet Emin Hitay satın aldı.

  • Ferhan Baras Yalısı (Rumelihisarı): Ferhan Baras’a ait olan yalıyı Dünya Göz Hastanelerinin sahibi Eray Kapıcıoğlu 2007 yılında 25 milyon dolara satın aldı.

  • Hazım Atıf Kuyucak Yalısı (Kanlıca): Varislerin satışa çıkardığı yalıyı Ahmet Erciyas 2009’da 17 milyon dolara satın aldı. Yedisekiz Hasanpaşa Yalısı (Kanlıca): TMSF’nin 2009 nisan ayında satışa çıkardığı yalıyı Abdi İbrahim İlaç Sanayi Yönetim Kurulu Başkanı Nezih Barut 20 milyon dolara satın aldı.

  • Arslanlı Köşk (İstinye): Halis Toprak’a ait olan yalı TMSF’nin gerçekleştirdiği açık artırmada, Remzi Gür’e Nisan ayında 23 milyon 800 bin TL’ye satıldı.

  • Tevfik Ercan Yalısı (Bebek): Ercan ailesinin 2009’da satışa çıkardığı yalıyı Osman Ör 17 milyon dolara satın aldı.

  • Yusuf Bahar Yalısı (Yeniköy): Şarık Tara’nın kızı Özlem Tara Suyabatmaz’a Yeniköy’deki Yusuf Paşa Yalısını 12 milyon dolara satın aldı.

 

5.000.000 Dolardan ucuz yalılar :

Boğaz’da halen 200'ün üzerinde yalı, açık veya gizlice satılmayı bekliyor. Bazı yalı sahipleri ise iyi bir fiyata alıcı çıktığı anda satışa hazır, ancak bunu fazla dillendirmek istemiyor. 620 yalı içinde, en az üçte biri için müşteri bekleniyor. Bunlar arasında 100 milyon dolar istenen yalı da var fakat 5 milyon dolardan ucuza alıcı bekleyenler de çıkıyor.

İşte bunlardan birkaçı :

  • Sarıyer Büyükdere'de, 90 metrekare arsa üzerinde yükselen 300 metrekarelik yol yalısı, 1 milyon 580 bin lira.

  • Sarıyer'de, 336 metrekarelik tripleks yalı 950 bin dolar.

  • Sarıyer'de, 8 odalı yol yalısı, 800 bin Euro.

  • Sarıyer merkezde, 6 odalı ve 450 metrekarelik yalı 1.1 milyon dolar.

  • Beykoz Yalıköy'de, 3+1'lik, 240 metrekare yalı 2 milyon lira.

  • Kireçburnu'nda, 4 oda 2 salonlu, 320 metrekarelik yalı 1.2 milyon dolar.

  • Kuruçeşme'de 210 metrekarelik yalı 1 milyon 250 bin dolar.

  • Arnavutköy'de, 450 metrekarelik yol yalısı 1.5 milyon dolar. Kira getirisi, 8 bin dolar.

  • Sarıyer'de 4+1'lik yalı (300 metrekare) 1 milyon 650 bin dolar.

  • Beykoz Çubuklu'da, 4+4'lük yalı (250 metrekare) 1.8 milyon dolar.

  • Beylerbeyi'nde 6 oda 2 salonlu yalı 2 milyon dolar.

  • Yeniköy'de 275 metrekarelik yol yalısı 2.5 milyon dolar.

  • Kanlıca'da 4+1'lik yalı (350 metrekare) 2.7 milyon dolar.

  • Arnavutköy'de 6+2'lik yol yalısı (400 metrekare) 5 milyon dolar.

10.000.000 Dolardan pahalı yalılar :

İstanbul’da özellikleri ve konumları ile diğerlerinden sıyrılan 'özel' bazı yalılara istenen fiyatlar ise şöyle:

 

  • Rumeli Hisarı'nda 8+3'lük yalı (930 metrekare) 12 milyon dolar.

  • Kanlıca'da 18 oda 5 salonlu ve bin 500 metrekare kullanım alanlı yalı 45 milyon lira.

  • Anadolu Hisarı'nda 780 metrekare ve 5+2'lik yalı 20 milyon Euro.

  • Kanlıca'da 5+2'lik ve 500 metrekare daire 20 milyon Euro.

  • Çengelköy'de, 8+2'lik (450 metrekare arsa) 20 milyon Euro.

  • Vaniköy'de, 10 oda 3 salonlu, 800 metrekare yalı 35 milyon dolar. 

  • Kandilli'de, 16 oda 4 salonlu yalı, 38 milyon dolar.

  • Kandilli'de, 16 odalı ve 4 salonlu yalı 40 milyon dolar.

  • Kanlıca'da, 12 odalı ve 2 salonlu yalı (bin metrekare) 30 milyon Euro. 

  • Kandilli'de, 18 odalı ve 6 salonlu Abud Efendi Yalısı (bin metrekare) 45 milyon Euro. 1853 yılında, dönemin ünlü ailesi Altunizadelerden Necip Efendi tarafından, Ermeni mimar Karabet Amıra Balyan'a yaptırılan yalı, eski kayıtlara göre 270 metrekarelik alana oturuyor ve bin 130 metrekare bahçesi var. Dolmabahçe Sarayı'nın planı örnek alınarak yapılan yalının bir müştemilatı, görkemli salonları, 2 sofası ve 18 odası bulunuyor. Yalıda ayrıca havuz, sauna, geleneksel Türk hamamı var. 

  • Sarıyer'de dünyanın en değerli 4. gayrimenkulü olarak gösterilen Erbilgin yalısı 100.000.000 USD. 2 bin 880 metrekare bahçe içindeki yalı, 3 bin 630 metrekare kullanım alanlı, 700 metrekare taban oturumlu, 3 kat artı bodrum kattan oluşuyor. 128 yıllık yalı, Boğaz'da en uzun rıhtımlardan birine sahip (60 metre). Misafirhaneli, kapalı yüzme havuzlu, duvarları 22 ayar altın varak Rokoko işleme kaplı, padişah odası ile birlikte toplam 64 odalı yalı; Boğaz'ın en nadide eserlerinden biri.  

  • Zeki Paşa Yalısı. Turistik imarı bulunan yalı Sotheby's tarafından 115.000.000.USD'ye satılığa çıktı.

Yalılara nasıl "Değer Tespiti" yapılır? :

Daha önce bahsedildiği gibi yalıların bir takım değer kriterleri bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi semttir. Daha sonra büyüklüğü, bahçesi, rıhtımı, tarihçesi vs. gündeme gelmektedir. Bu nedenle değerleme uzmanının elinde bir yalı değer skalası olması gerekmektedir. Boğazın değerli sahilleri bu değer skalasına işlenmelidir.

 

Bunun için taşınmaz aynı kabul edilerek, bölgeler arasında indirgeme kat sayıları (-) veya (+) yüzdeler olarak tespit edilerek sisteme girilmelidir. Yani Beykoz'da bir yalı değerlemesi geldiğinde, Paşabahçe'de bir emsalimiz varsa semt farkı olarak satış fiyatına % kaç indirgeme uygulayacağımızı gösterir bir skalamız önceden hazır bulunmalıdır. (Bunun için hazırlanan mesai, ileride kolaylık sağlayacaktır).

 

Bundan sonra uygulanabilecek indirgeme kat sayıları; spesifik olacaktır. Burada dikkat isteyen konu, yalının parsel alanı ve kendi alanı arasındaki orandır. Yalı büyüklükleri ile ilgili de bir katagori yaratarak kat sayı uygulanması doğrudur. Değer tespiti yaparken yalının konum ve büyüklüğüne göre alıcısının farklı olduğu göz önüne alınmalıdır. Çünkü yalılar da insanlar gibi ekonomik gruplara ayrılmış durumdadır. 250 m2  altındaki yalıların müşterisi farklıdır. Dolayısı ile emsalleri de buna göre seçmeli veya bulamıyorsak indirgeme kat sayısı uygulamak gerekmektedir. Daha sonra rıhtım uzunluğu farkı, bahçe büyüklüğü farkı vb. hususlarda indirgeme kat sayıları uygulanmalıdır. Burada rıhtımın parsel sınırları içinde olup olmadığı kontrol edilmelidir. Şu anda rıhtımlı olarak gözüktüğü halde rıhtım kısmı parsel sınırları dışında olan ve rıhtımı kullanmak için devlete ecrimisil bedeli ödeyen pek çok yalı bulunmaktadır. Bu tip yalılarda rıhtımın başkası tarafından kullanılması pek mümkün olamayacağından rıhtımlı olarak kabul edilmeli ancak ecrimisil bedelinin değere etkisi ayrıca hesaplanmalıdır. Ancak değeri tespit edilecek yalı, tarihçesi belli ve ünlü ise, emsallerin de benzer olması önemlidir.

 

Kısaca yalı değer tespiti önceden çalışma gerektiren ve özel bir işlemdir. Yalı sayısı bellidir ve satışları daireler kadar sıklıkla olmaz. Dolayısı ile değerleme sırasında emsal bulmak güç olabileceğinden, satış verilerinin önceden toplanması gerekir. Ayrıca raporlaması kısa vakitte hazırlanamayacağı için önceden toplanan verilerin de gruplandırılmasında ve bölgesel analizler yapılmasında fayda vardır.

Y.Mim.Ö.Önder NEŞELİ / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501

Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır.

01.08.2011 /Güncelleme 30.05.2017