Arazi/Arsa Değerleme Prensipleri

Arazi değerlemek için öncelikle arazinin niteliği hakkında ön bilgiye sahip olmak gerekir
Bu bilgi ekteki linkte anlatılmıştır: Bir Arsa veya Arazi Yatırımı Yaparken

Tarla vb. arazileri değerlerken yola yakınlık, yol cephe genişliği, eğim, sulama imkanları, taşlık-kayalık oranı vb. bir çok faktör göz önüne alınarak emsal uygulaması ile değerleme yapılmalıdır. Burada dikkat edilmesi gereken husus emsaller arasında doğru bağlantı kurarak indirgeme uygulamak olmalıdır. Bir çok raporda gözlediğimiz eksper tarafından %5 imarlı veya %40 imarlı gibi ibareler yazıldığıdır. Ancak bunlar yanıltcı bilgilerdir. Tarlalar imarsızdır ve "Plansız Alanlar Yönetmeliği"ne tabidir. Elbette bu yapılaşma şartlarına sahip olabilirler ancak belli şartları gerçekleştirebiliyorlarsa. Ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu doğrultusunda satış kabiliyetleri mevcuttur. Bu kanundan kısaca bahsedecek olursak; Tarım arazileri bir kaç gruba ayrılı

Mutlak tarım arazisi:

Bitkisel üretimde; toprağın fiziksel, kimyasal ve biyolojik özelliklerinin kombinasyonu yöre ortalamasında ürün alınabilmesi için sınırlayıcı olmayan, topografik sınırlamaları yok veya çok az olan; ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan, hâlihazır tarımsal üretimde kullanılan veya bu amaçla kullanıma elverişli olan arazileri,

Özel ürün arazisi:

Mutlak tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamaları nedeniyle yöreye adapte olmuş bitki türlerinin tamamının tarımının yapılamadığı ancak özel bitkisel ürünlerin yetiştiriciliği ile su ürünleri yetiştiriciliğinin ve avcılığının yapılabildiği, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazileri ifade eder. Örneğin çeltik tarlaları özel ürün arazileridir. Taşlardan tamamen arındırılmış ve az geçirgen, besin ve mineraller açısından toprak yapısına sahip bu arazilerin doğal olarak değerleri de farklıdır.

Dikili tarım arazisi:

Mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan ve üzerinde yöre ekolojisine uygun çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formundaki bitkilerin tarımı yapılan, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazileri ifade eder.

Marjinal tarım arazisi:

Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamalar nedeniyle üzerinde sadece geleneksel toprak işlemeli tarımın yapıldığı arazilerini ifade eder.

Bir de arazinin "Sulu" veya "Kuru" olması da söz konusudur.

Sulu tarım arazisi:

Tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı arazileri ifade eder ve içinde su kanalları geçtiğinden daha değerlidirler.

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa göre:

Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsellerinden daha küçük parçalara bölünemez. “Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir./4 ü kadar alabileceğiniz gibi çok farklı kabuller de yapabilirsiniz. Bu kabulleri bölge emsal verileri belli edecektir.

Y.Mim.Ö.Önder Neşeli / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501 Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 01.02.2012 Güncellenme tarihi 01.03.2016