Meyve Bahçelerinin Değerlemeleri

Meyve ağacıTarımsal varlıkların kıymet takdiri; arazinin üzerindeki "mevsimlik olmayan nebatlardan" elde edilen net gelire göre yapılmalıdır. Her ne kadar genel yaklaşım, arazinin geliri üzerine bir değerleme analizi yapılması üzerine yoğunlaşsa da; arazi üzerine yapılan geçici ekimin bitki cinsi ve sezonuna bağlı fiyat değişimi nedeni ile sağlıklı olmayacağı aşikardır. Örneğin araziye soğan ekilirse farklı değer, patates ekilirse farklı değer çıkmaktadır. Üstelik ekilen nebatın o yıl çok ya da az bulunmasına göre fiyatlarda çok büyük farklılıklar yaşanabilmektedir. Bunun için arazi üzerinde mevsimlik olmayan hâkim bitki deseni  temel alınmalıdır. Ancak bazı arazi üzerinde  hâkim bitki içersine serpiştirilmiş meyve ağaçlarına sıkça rastlanmışsa, bu ağaçların bedeli çıplak toprak bedeli üzerine ilave edilerek ikisinin toplamı sonucunda arazinin değeri bulunmalıdır. Meyve bahçesi imar uygulama alanında kalmışsa, imarından doğan fiyat artışı ile ağaç değeri toplamına göre değerleme yapmak hatalıdır. Mevcut imarına göre bir analiz yapılmalıdır. Şayet imarı düşükse ve meyve bahçesi yatırımı daha karlı ise o zaman mevcut imar analizine göre de değer vermek şartı ile ağaçların geliri esasına göre değerleme yapılabilir. Arazi çoğul olarak meyve bahçesi ise o zaman hâkim meyve temel alınarak kapama bahçe kabul edilmeli ve o meyvenin net gelirine göre hesaplama yapılmalıdır. Değer tespitinde arazi üzerinde bulunan müştemilatı ve sulama tesisi değeri unutulmamalıdır. Ayrıca;  arsa üzerinde bulunan müştemilatı değerlerken Bayındırlık Bakanlığının birim fiyatlarına göre hesaplama yapılmalı, meyve ağaçları ziraat mühendislerce belirlenmelidir. Bunun nedeni meyve ağaçlarının özelliklerine göre değişik değerler taşımasıdır. Unutmamalıdır ki, her ağacın ekonomik bir ömrü vardır. Bazı meyve ağaçları 40 yıl yaşarken, 35. yıldan sonra verimi çok düşebilmektedir. Meyve fidanlarının verimlilik yaşları da cinslerine göre değişebilmektedir. Bazı ağaçlar 3. yıl doygun verim sağlarken bazıları ancak 5. yıldan sonra verimliliğe kavuşabilmektedir. Dolayısı ile arazi üzerindeki ağaçların gelirini tespit edebilmek için; ağaçların cinslerini, yaşlarını tespit etmek ve özelliklerini bilmek gerekliliği vardır. Ayrıca özellikle zeytin gibi uzun ömürlü ağaçların verimi bakımlarına bağlı olduğundan, arazi üzerindeki ağaçların ne durumda olduklarını da konusunda uzman birinin tespiti gereklidir. Sonuç olarak meyve bahçelerinde sağlıklı bir gelir yöntemi uygulamak için yapılan analiz çok detaylı olmak zorundadır. Bu kadar detaylı bir analiz sonucunda, mevcut ağaçların değerlerini de tespit etmek mümkünken, çoğunlukla ayrıca bir gelir analizini yapmaya gerek kalmamaktadır. Meyve ağaçlarının cinslerine, yaşlarına ve kalan ömürlerine göre değerleri belirli olduğu durumda hesaplama doğrudan ağaç değerleri + tesis değeri + arazi değeri olarak belirlenebilmektedir. Ancak meyve bahçelerinde ağaç sayıları ve cinsleri ile bunların yaşları her zaman kolay hesaplanabilir durumda değildir. Örneğin bir portakal bahçesi, birbirinden farklı cinste ve yaşta bine yakın ağaçtan oluşabilir. Bu durumda guruplama yaparak ve guruplar içinde ortalama yaş kabul ederek hesaplama yapılabilir.  Bununla beraber ziraat mühendislerinden danışmanlık almakla birlikte, raporlamanın ve analizlerin kontrolunun bir değerleme uzmanı tarafından yapılmasında fayda vardır.

Meyve ağaçlarının cinslerine göre verimlilik yaşı bulunması nedeni ile yeni bir bahçe oluşturmaktansa mevcut bir bahçe satın almak yatırımın nakite hızlı dönüşmesi için daha avantajlıdır. Dolayısı ile meyve bahçelerinin bir pazarı mevcuttur.

Meyve ağaçlarından bazılarının özelliklerine bağlı değerlerine örnek olarak; aşağıda gösterilen tabloda meyve ağaçlarının yaşı, ekonomi değere yani ürün vermeye başlama yaşı ile birlikte fidan ve tesis ücretleri gösterilmiştir.   

Yük. Mim. Ö.Önder NEŞELİ / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501

Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 10.03.2012


2007 YILI İÇİN MEYVELERİN TESİS  VE YAŞLARA GÖRE BEDELLERİ

MEYVELER

FİDAN BEDELİ

TESİS BEDELİ

EKONOMİK OLARAK VERİM YAŞI

3.YAŞ

BEDELİ

5.YAŞ

BEDELİ

7.YAŞ

BEDELİ

10.YAŞ

BEDELİ

15.YAŞ

BEDELİ

20.YAŞ

VE ÜZERİ

BEDELİ

ÖMRÜ

ARMUT

5

10

5

0

50

75

75

100

100

50YIL

ASMA

3

6

3

20

25

30

40

45

45

50YIL

AYVA

5

8

4

0

80

80

85

90

100

30YIL

BADEM

3

10

5

0

50

70

70

80

100

40 YIL

CEVİZ

7

12

6

0

0

75

100

125

150

80 YIL

DUT

5

10

5

0

35

50

100

100

125

50 YIL

ELMA

5

10

5

0

85

90

90

120

100

40 YIL

ERİK

5

8

4

0

20

25

30

35

35

30 YIL

FINDIK

3

8

4

0

30

35

35

40

45

60 YIL

IHLAMUR

9

16

8

0

0

0

60

80

120

70 YIL

KİRAZ

9

8

4

0

50

50

80

110

120

30 YIL

LİMON

5

8

4

0

70

70

90

100

100

40 YIL

MANDARİN

5

10

5

0

70

70

90

100

100

30 YIL

MUŞMULA

4

8

4

0

40

50

50

50

70

35 YIL

NAR

8

8

4

0

80

90

90

120

120

30 YIL

PORTAKAL

5

8

4

0

70

70

90

100

100

40 YIL

ŞEFTALİ

7

8

4

0

85

90

90

120

100

20 YIL

T.HURMASI 

8

10

5

0

75

85

95

100

120

40 YIL

VİŞNE

5

8

4

0

50

50

80

110

120

30 YIL

ZEYTİN

5

12

6

0

30

30

75

100

100

100YIL

KAYISI

5

10

5

0

50

50

75

100

100

40 YIL

Y.DÜNYA    

6

10

5

0

50

50

60

75

100

40 YIL

İNCİR

5

10

5

0

50

75

75

75

100

40 YIL

KAVAK

1

26

10

KERESTELİK AĞAÇLAR M3 OLARAK HESAP EDİLİR

25 YIL