Bir raporda olması gereken asgari standartlar

Bir rapor hazırlanırken, müşterinin anlayabileceği özelliklerde ve sunumda olmalıdır. Ayrıca raporda belirtilen bazı kısıtlamalar vb. hususlara ait deliller de rapor ekinde olmalıdır. Ancak raporlama bazı kurumlar için yapılıyorsa, bu kurumların talebi yönünde istenmeyen bilgiler olabilir. Rapor bu kurumun isteği çerçevesinde hazırlansa da şayet gayrimenkulün yasal durumu, değeri vb. sorunları hakkında yanıltıcı olacaksa raporda bu durum belirtilmelidir. Rapor formatı firmalara ve kullanım amaçlarına göre farklılık gösterirler. Bazıları manüel hazırlanırken, bazıları web sayfası üzerinden hazırlanır. Ancak sonuçta ortaya çıkan raporlar genelde birbirine benzer. Başlangıcında müşteri ismi ve kurum adı, rapor numarası, raporun düzenlendiği tarih vs. yer alır. Daha sonra tapu kaydı ve ana bina özellikleri ile bağımsız özellikleri, emsaller, değerleme yönteminin açıklaması ve hesaplamalar ile değer ve isteniyorsa sigorta bilgileri ile ekleri yer alır. Günümüzde işe yeni başlamış kişiler dahi raporlarda olması gereken asgari standartlara sadık kaldıkları müddetçe raporları, deneyimli bir eksper tarafından hazırlanmış görünümünde olur. Burada bir değerleme raporunda olması gereken standartlar ve rapor hazırlanırken sık yapılan hatalar anlatılmıştır.

  • İlk kural rapor üzerine rapor hazırlanmamasıdır. Genelde eksperler daha önce gittikleri yere ait bir rapor yenilemesi vs. gelmişse, önceki rapordan kopyala yapıştır ile veya önceki rapor üzerinde düzeltmelerle yeni rapor oluşturmayı tercih etmektedirler. Özellikle önceki raporun üzerinde düzeltmelerle yeni rapor hazırlandığında hata yapmak kaçınılmazdır. "O eski rapordan kalmış" sözü affedilir değildir. Bu nedenle burada anlatılan asgari standartlar "yeni bir rapor oluşturma" esasına göredir. Bir yenileme raporunda taşınmaza ait belediye ve tapu bilgileri eski raporda olabilir. Ancak Tapu Sicil Müdürlüğünden güncel takyidatların öğrenilmesi şarttır. Ayrıca özellikle taşınmazın iskanı yoksa ve projeye uygunsuz bir durumu varsa güncel belediye bilgilerinin alınmasını öneririz. Geçen süre içinde yasal durumunda değişiklik olmuşsa ve bunu tespit edemezseniz hatalı bir raporlama yapmış olursunuz. Ayrıca kendinize ne kadar güvenirseniz güvenin, değerlemesini yaptığınız yere ait başkasının hazırladığı bir raporu inceleme fırsatınız varsa bunu göz ardı etmeyin. Gözden kaçırdığınız bir bilgiyle karşılaşabilirsiniz.
  • Ana taşınmazın ulaşımı ve özellikleri detaylı anlatılmalı, ulaşım krokisi anlaşılabilir olmalıdır. Bu taşınmaz bir şekilde değerleme yaptığınız kurumun üzerine geçerse, o kurum elinde bulunan değerleme raporundaki bilgilere göre binayı bulabilecektir. Bu nedenle adresin tam ve güncel olduğundan emin olarak raporu düzenleyin. 
  •  Fotoğraf çekmek mümkünse ana taşınmazın dört cephesinden de fotoğraf çekilmelidir. Ayrıca bina girişinin hangi cepheden verildiği fotoğraflardan anlaşılmalıdır. Ana giriş kapısı, sosyal tesisler, giriş holü, daire kapısı ve merdiven sahanlığı, manzarası ve tüm odalar, teraslar vs. fotoğraflanmalıdır. Bunların tümü rapora konmasa da kontrol sırasında bunlara ihtiyaç duyulmaktadır. Raporda ana taşınmaz, daire içi ve özellikle banyo, mutfak ve manzara fotoğrafları olmalıdır.
  • Ana taşınmazın fotoğraflarından cephe malzemesi ve iç sahanlıklardaki kaplamalar vs. net olarak anlaşılamayabilir. Ana binada kullanılan ve görsel olarak bizi etkileyen tüm malzemelerin raporda detaylı olarak anlatılması gerekir. Btb, Ankara tarağı, Kaleterasit cinsi dekoratif sıva, mineral sıva, traverten kaplama, sıva üzeri silikon boya, kompakt laminant vb. cephe malzemelerini bilmek ve raporda anlatmak gerekir. Eğer malzeme bilginiz azsa kendinizi geliştirin. Bunun için yöneticilerinizden yardım isteyebileceğiniz gibi internetten de faydalanabilirsiniz.
  • Bağımsız bölümün özellikleri de detaylı olarak anlatılmalıdır. Çok yapılan hatalardan biri bağımsız bölümün pencerelerinden dışarıya bakmamak ve bu nedenle fotoğrafları çekilemediğinden rapora manzara bilgisini koymamaktır. Ancak bağımsızın deniz, orman, vb. manzarası olduğu halde fark edememiş olabilirsiniz. Bu durumda değerleme de hatalı olacaktır. 
  • Rapora Belediye ve Tapu Sicil Müdürlüğünden yapılan araştırma belgeleri de konmalıdır. Özellikle raporda yıkım kararı vb. hukuksal sorunlardan bahsediyorsanız bunları belgelendirmenizi tavsiye ederiz.
  • Mutlaka parsel bazında koyduğunuz belgelerin kontrolünü yapın. Dosyanın içine başka parsele ait yıkım emri vs. karışmış olabilir. Yanıltıcı raporlama yapmayın.
  • Tapu takyidatlarında alım satımı engelleyen veya değere etken bir şerh varsa bu asla atlanmamalı ve hakkında açıklayıcı bilgi verilmelidir. Şayet ne anlama geldiğini bilmediğiniz bir şerhle karşılaşırsanız mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğü'nden bilgi almaya çalışın. Eğer bilgi alamazsanız yöneticilerinize danışarak rapor hazırlayın.
  • Resmi kurum incelemelerinde tüm belgelerin fotoğraflanması önerilir. Sadece önemlilerin fotoğrafını çekeyim derken önemli bir evrakı gözden kaçırabilirsiniz. Daha sonra bu evraklar tarih sırasına göre bakılarak yorumlanır. Önemli olanları rapora konur. Raporda olması gereken araştırma fotoğrafları; son mimari proje kapağından fotoğraf, değerlemesi yapılan katın ve girişin bulunduğu katın planları (trampa araştırması ile ilgili), vaziyet planı (mümkünse yan kesitlerle birlikte),önemli yazışmalar, iskan ve ruhsat, varsa encümen kararlarıdır.
  • Parsel teyidini unutmayın. Birçok belediyenin kendi web sayfasından bu teyidi yapmak mümkündür. Bunun belgelerini de raporda sunmanızı öneririz.
  • Parselin su havzası içinde kalıp kalmadığını da araştırmayı unutmayın ve bunu raporda belirtin. 
  • Emsalleriniz gerçek ve uygun emsaller olmalıdır. Çokça rastlanan uygulama; yer gezilip görüldükten sonra internetten emsal aranmasıdır. Bu oldukça sakıncalıdır. Mümkünse gezilen yerde emlakçı araştırılmalı ve bilgi alınmalıdır. Ancak emlakçılar da doğru bilgi vermeyebilir. Bu nedenle etrafta satılık ilanları araştırmak faydalıdır. Sonuçta ister emlakçı, ister internet araştırması olsun mutlaka ofisten telefonla müşteri gibi arayarak ilanların güncel olup olmadığını, öğrenin. Pazarlık yaparak geçerli fiyatı alın. 
  • Raporda emsal alanlarını ve fiyatlarını yazarken bildirilen alanların abartılı olduğunu göz önüne alın. Genel olarak kat ve oda sayısını baz alın. Örneğin 2+1, 165 m2 diye ilan verildiğinde bir eksperin bunun çok abartılı olduğunu kavraması gerekir. Rapora böyle bir bilgi yazılmaz. Bunun için ölçümleme yaptığınız gayrimenkullerle ilgili bir alan kavramının zaman içinde yerleşmesi gerekir.
  • Gezilen taşınmazın yaşı çok önemli bir faktördür. Çünkü yeni yapılan binalarla eski binalar arasında deprem yönetmeliğinin getirdiği şartlardan dolayı yüksek maliyet farkı bulunmaktadır. Bu nedenle koyulan emsallerin yaşlarına dikkat edilmeli ve raporda belirtilmelidir. 
  • Gezdiğiniz bağımsızın ölçülerini aldıktan sonra proje ile karşılaştırabilmek için bir mevcut durum krokisi çizmelisiniz. Bu kroki daha sonra yasal alan ile mevcut alan arasında fark çıktığında vs. sorunun nerede olduğuna dair ipuçları verecektir.
  • Raporda illegal kısımları ve büyümeleri anlaşılabilir halde ve kat planı fotoğraflarında krokiler halinde çizerek anlatabilmelisiniz. Bu durumun ileride çıkarabileceği yasal sorunların bilinci ile rapor düzenlenmeli gerekirse bu husus raporda anlatılmalıdır.
  • Değerlemesi yapılan taşınmaz farklı özellikte bir gayrimenkul olabilir. Bu gayrimenkulün özelliğine göre değerleme yöntemi seçilmeli ve yeterli araştırma yapılıp doğru olarak uygulanmalıdır. Örneğin Arsalar için sadece imar durumunu öğrenmek yetersizdir. Mutlaka "Plan notlarını" da öğrenmek gerekir. Aksi durumda yanlış analizler yapılabilir. Aynı şekilde fabrika değerlemelerinde bina maliyetini eklerken yıpranma payı unutulmamalıdır. Aksi durumda; arsa ve bina maliyeti güncel yeniden yapım maliyet değerleriyle hesaplanarak değeri bulunmuş eski bir binayı  kimse o fiyattan satın almaz. Onun yerine kendi istediği planlama ile yeni bir bina yapmayı tercih eder. Dolayısı ile rapordaki veriler yeterli ve doğru, hesaplamalar uygulanabilir ve anlaşılabilir şekilde olmalıdır. Bu yöntemlerle ilgili Değerleme Uzmanları Birliğinin hazırladığı "Türkiye Gayrimenkul Değerleme Standartları" son derece doğru ve faydalı bilgiler içermektedir. Eksperler bu konularda Birliğin internet sayfasından kendilerini geliştirebilirler.

Yük.Mim.Ö.Önder NEŞELİ / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501
Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 01.02.2012