Bir talep geldiğinde yapılması gerekenler

"Konut değerlemeleri için"

İş emri faxla veya maille gelebilir. İçeriğinde; Rapor numarası, Müşteri ismi, İş geliş tarihi, raporu düzenlenecek yerin adresi, yeri gezdirecek kişinin ismi ve telefon numaraları, iş acilse “acil” ibaresi, işin yapılacağı bankanın veya şirketin vs. adı, telefonları vb. gibi bilgiler bulunur. Bu bilgiler raporun 1. kısmını doldurmak için gereklidir.

İlk aşamada ilgili gayrimenkulün tapusu eğer merkezden gelmemişse tapu talep edilir. Tapu Bankanın iznine bağlı olarak ilgili şubeden veya müşteriden de talep edilebilir. Daha sonra tapunun okunaklı olup olmadığı kontrol edilir. Pafta, ada, parsel numaraları ile cilt, yevmiye, alanı ve sahibi kısımlarının okunup okunmadığına ve verilen adres kısmındaki kat ve numaraların tapu ile tutup tutmadığına bakılır. Eğer bir tutarsızlık varsa, önceden müşteriyle konuşulurken sorulur. Müşterinin telefonları cevap vermiyorsa şube ile veya merkezle paylaşılarak başka numara olup olmadığı sorulur ve varsa başka numaraları temin edilip aranır. (Müşteri vs. ile konuşurken dikkatli olmak gereklidir. Hiçbir polemiğe girmeden ve fazla da taviz vermeden işlemi yapmaya çalışmalıdır) 

İkinci aşamada yere gitmeden adresin yeri ilgili sitelerden tespit edilir. http://sehirrehberi.ibb.gov.tr/map.aspx?&rw=2f6&cl=4ec

http://maps.google.com/?ie=UTF8 Sitesinde “haritalardan ara kısmına şehir ismi yazılarak” veya “Google earth” ten. Arama yapılarak yer bulunur. (Eğer Google earth yoksa indirilecek web adresi:

http://earth.google.com/download-earth.html

http://harita.yandex.com.tr/ Adresinden İstanbul’daki taşınmazların sokakları ve binalar "Panorama" butonu ile görsel olarak önceden incelenebilir. 

Parsel bazında kontrol için http://cbs.tkgm.gov.tr/parselsorgu.aspx adresinden faydalanılmalıdır.

Gidilecek yer; belediyelerinin web sitelerinde "kent rehberi" olan Kadıköy, Şişli, Kartal, Üsküdar vb. gibi bir bölgede olabilir. Bu sitelerin çoğunda parsel kontrolü yapılabildiği gibi bazılarından bina fotoğraflarına dahi ulaşılabilmektedir. Bu sitelerden de ön araştırma yapılabilir.

Buraya nasıl gidileceği önceden planlanır. Eğer birkaç iş birden gelmişse; iş programı yapılarak uygun bir rota çizilir, ona göre randevular alınır. İş geldiği gün randevu alınmalı ve merkeze gidilecek gün ve saat haber verilmelidir. Eğer randevu almada müşteriden dolayı bir gecikme varsa, mutlaka merkeze haber vermelidir. Çünkü iş bazında raporlama süreli olup, gecikmeler şirket performansını olumsuz etkilemektedir. Merkez tarafından bankalara her gün işlem bazında “ne aşamada olduklarına dair” raporlama yapıldığından bu çok önem arz etmektedir.

Müşteri ismi ve banka adı belirtilir ve eksper kendini bu bankanın sözleşmeli firmasının eksperi olarak tanıtır. Randevu alınır. Ancak bu aşamada çok dikkatli olmak gereklidir. Yeri gezdirecek kişi müşterinin kendisi olacağı gibi, emlakçı, satıcı, kiracı, müşterinin kardeşi vs. olabilir. Emlakçı ise; gelin buradan gidelim vb. tekliflerde bulunabilir. Mümkün olduğu kadar değerlemesi yapılacak yerin önünde buluşmaya gayret gösterip ve polemiğe girmemeye çalışılmalıdır.(Normal şartlarda önceden buraya ait tapu ve belediye araştırması yaparak, daha sonra yeri görmek, böylece projeye göre uyumsuzlukları tespit etmek doğru olmakla birlikte, bütün bu ön çalışmaların ardından müşterinin işlemden vazgeçmesi durumunda boşa harcanmış emek durumu ortaya çıktığından; önce yeri görmek daha ekonomik olmaktadır.)

Digital fotoğraf makinası (Bataryası kontrol edilmiş şekilde), Digital metre, çalışma kağıtları, resmi dairelere ait önceden hazırlanmış yetki belgeleri, tapu fotokopisi, yer gezme formu vs. alınıp değerlemesi yapılacak yere gidilerek tespit yapılır. Yere mümkün olduğu kadar şahsi imkânlarla gitmeye çalışılmalıdır. Ancak yer çok uzakta ve arsa vs. ise müşteri ile gidilebilinir. Müşteriye dairenin içinin birlikte görüleceğinin ifade edilmesinde fayda vardır. Bu işlemi bilmeyen kişiler anahtar temin etmeden daireyi dışardan göstermeyi planlıyor olabilir. Dairenin dışardan gösterilmesi durumunda mutlaka genel müdürlükten onay alınması gerektiği için onay alınması önemlidir. Dışardan yapılacak ekspertizlerde yapılacak işlemlerle ilgili bilgi alınmalıdır. (Daire hasarlı kabul edilir ve belli bir oran düşülür)

Yer gezilir, mahallerden digital metre ile ölçü alınıp çizilen kroki üzerine yazılır. Yer gezme formu eksiksiz doldurulur. (Bu form daha sonra arşivlenmek üzere saklanacaktır).Ana binanın kaç katlı olduğu (Bodrumlar dâhil) Her katta kaç daire olduğu,dairenin hangi katta olduğu,  giriş kapısının merdiven ve asansörün ne  tarafında kaldığı, malzemeleri vs. yer gezme formuna doldurulur.

Tapuda daire numarası farklı yazıyorsa not alınıp, bu sorunun neden kaynaklandığı soruşturulur. (Alt kattaki dükkanlara yerinde numara verilmemiş olması vs.)  Eğer daire henüz tamamlanmamışsa “bitmişlik oranı tablosu” doldurulur. Planlaması basit bir kroki halinde forma işlenir. (girişe göre sağda veya solda kaldığı, girişin hangi sokağa baktığı, vs. krokiye işlenmelidir) İçerideki her mekândan birer kare, Dışarıdan yakın ve uzak olmak üzere 2 kare, manzarasından (her cephe penceresinden) 1 er kare dijital fotoğraf çekilir. Ekspertizi değerini etkileyen unsurlar özellikle fotoğraflanmaya çalışılmalıdır. Yakın çevresindeki  yapıların durumu ve manzara kalitesi veya duvardaki çatlak vb.) Uzaktan çekilen fotoğrafta sokak ve giriş belirgin olmalıdır. Fotoğraflar çekildikten sonra bir aksilik olmaması için fotoğrafların net çıkıp çıkmadığı kontrol edilmelidir. Gezilen dairenin konumu ve yönleri yer gezme formuna işlenir. Dış cepheden dairenin konumu bir daha kontrol edilir. Açık adresinin tutup tutmadığı kontrol edilir. Blok numarası vs. farklı ise araştırılır. Bütün farklılıklar daha sonra tapudan araştırılmalı ve bir açıklık getirilmelidir. Daha sonra parsel teyidi yapmak gerekeceğinden, binanın bulunduğu parselin yerini de yerinde çok iyi tespit etmek gereklidir. Navigasyon aygıtı varsa ana binanın enlem-boylamı tespit edilerek Google earth ten vs. parselin yeri belirlenebilir. Ancak yeni binalar Google earth te arsa olarak gözükmektedir. Daha sonra Kadastrodan parsel teyidi yapılabilir. Ekspertiz değeri gizlidir. Müşteri ile kesinlikle değeri konusunda bilgi verilmemeli tahminlerde bulunulmamalıdır. Sadece alış satış olup olmadığı ve alış satış varsa satış fiyatı konusunda herhangi bir telaffuzları olup olmadığı sorulabilir. Değerlemeye konu taşınmaz satışta ise eksper kimliğimiz dışında alıcı olarak satıcıdan aldığımız fiyat emsal bilgilerine not olarak yazılabilir. Ancak emsal olarak yazmak doğru değildir. Burada söylenen fiyat genellikle doğru değeri vermekte ve oluşacak ekspertiz değerinden çok farklı ve yüksek bir değer telaffuz varsa gelecek itirazlara karşı hazırlıklı olmak anlamında faydalı olacaktır. Ancak özellikle kurumsal işlemlerde yanıltıcı ilanlara da dikkat etmek gereklidir.

Artık sıra emsal araştırmasındadır. Çevrede biraz dolaşılarak emsal bulunmaya çalışılır. Çevre emlakçılardan fikir alınır. Alınan emsallerin özellikleri ve irtibat numaraları ile fikir alınan emlakçıların telefon numaraları raporlarda yer alacağından bu bilgiler temin edilmelidir. Ayrıca emsallerin de fotoğrafları çekilmeli ve yerleri de raporda yer almak üzere kroki olarak belirlenmelidir. Burada dikkat edilecek husus; danışılan emlakçı da o daireyi satmaya çalışıyor olabilir. O takdirde çok düşük bir fiyat söyleyerek, krediyi önlemeye çalışabilir. Varsa çevre emsallerden olası kira değeri hakkında da bir değer edinilmelidir.

Daha sonraki işlem tapu ve belediye araştırmalarıdır. Öncelikle tapu senedi fotokopisi ile birlikte İlgili tapu dairesine gidilir. Tapu fotokopisi olan gayrimenkulün üzerindeki şerhlere şifahen bakılarak not alınır (yazılı resmi belge almaksızın) Bazı tapu müdürlükleri bu işlemler için yetki belgesi isteyebilirler. Bu durumda merkezden yetki belgesi fakslanır. (Tapu kaydına bakılabilmesi için cilt ve sahife numaralarının okunaklı olması gerekir) Her ne kadar SPK Lisanslı firmaların Takbis çıktısı alma yetkisi varsa da bazı zamanlar kütükteki bilgilerin Takbis'e işlenmemiş olduğu gözlendiğinden, ayrıca araştırma yapmakta fayda vardır.

 Varsa Kütük defterindeki ilgili sayfada bulunan şerhler tarih ve yevmiye numaraları ile birlikte kaydedilir. Dikkat edilmesi gereken bir husus “tapu kütüğüdür” . Elimizdeki tapuda gözüken ada, pafta, parsel numaraları, mal sahibi ve varsa diğer ortak malikler, açılan bu defterden kontrol edilmelidir. (Bazen malikler değişmiş vs. olabilir veya yanlış bir sayfa açılmış olabilir.) Böyle bir durum varsa bu orada araştırılmalıdır. Tapuda okunmayan yerlerin doğrusu öğrenilip yazılır. Rapora tapu örneğinden değil tapudan edinilen bilgiler tapu suretinin yanlış olduğu belirtilmek üzere düzeltilerek yazılacaktır. Taşınmaz üzerindeki şerhlerin satışa  engel teşkil edip etmediği konusunda yorum yazılması gerekmektedir. Bu nedenle karşılaşılan şerhlerle ilgili tapuda ilgililerin görüşlerini almak satışına engel olup olmadığı konusunda gerekirse tapudaki dosyasındaki ve tecavüz var ve miktarı belli değilse kadastrodan araştırıp sonuca kavuşturmak gerekmektedir. (Örnek komşu parselle tecavüz görünüyorsa bunun kaç m2 olduğu çevre duvarının mı yoksa binanın kendisinin mi tecavüzlü olduğu kadastrodan araştırılmalıdır.) Eğer bilinmeyen veya anlaşılmayan bir şerh varsa; tapu müdürlüğünde ne anlama geldiği ve ipotek almaya mani olup olmayacağı araştırılır. Raporda sunulmak üzere not alınır. Tapudaki ikinci işlem arşivden proje araştırmasıdır. (proje araştırması için tahhakkuk fişi alarak Ziraat Bankasına harç yatırmak vs. işlemlerinden sonra) Arşivden dosya çıktığı zaman ön kapak ve vaziyet planı dahil katların tüm fotoğrafları çekilir ve arşivlenir. (Arşivlenmesinin amacı daha sonra da aynı binada değerleme yapma ihtimalidir) Ayrıca kat irtifak dökümü de fotoğraflanır. Standart işlem olarak fotoğrafların nasıl çıktıkları kontrol edilecektir. Gezdiğimiz kat planı ile uyumu kontrol edilir. Tapudaki daire numarası ile gezilen yerdeki daire numarasının projeye ve kat irtifakına göre kontrolü yapılır. (Güney cepheli, asansörlerin karşısındaki daire gezilmişse, projede de aynı daire olmalıdır. Aksi takdirde trampa söz konusu olacaktır) Benzer şekilde gezilen yer site içinde bir villaysa ve yatay kat irtifakı kurulmuşsa, projedeki vaziyet planından gezilen yerle numaraların tutup tutmadığı kontrol edilir.  Aynı zamanda “parsel teyidi” konusunu da tapuya bağlı kadastrodan çözmek mümkündür. Yanındaki binalar, sokak vs. göz önüne alınarak bu tespit yapılabilir. Bu tespiti kadastrodan yapamıyorsak, numarataj şefliğinden adresle yapmak ta mümkündür. Bazı belediyelerin internet adresinden de bu tespiti yapma kolaylığı bulunmaktadır. (Belediye internet sayfasında Şehir planı, Parsel bazında arama vs.)  Eğer merkez bankanın isteği doğrultusunda tapudan araştırmayı yeterli görüyorsa ve projelerini de elde etmişsek, gezdiğimiz yerle planlamasının ve büyüklüğünün kontrolü yapılır. Büyümeden veya herhangi bir ortak mahal tecavüzünden şüpheleniyorsak bu durumun doğru tespitini yapmak gereklidir. Böyle bir durumda üzerinde herhangi bir tutanak olup olmadığını görmek için Belediyedeki dosyasına bakmak gereklidir.

Değer tespiti için hem tapu hem belediye araştırması gerekmektedir. Eğer tapudan projeleri görülememişse merkeze bu durum rapor edilip, mutlaka belediyeden projelerine bakmak gerekir. Aynı şekilde proje fotoğrafları çekilmelidir. Proje numarası ve tarihi önemli olduğundan ilk kapak fotoğrafı net olmalıdır. Tapuda gözüken projesi yerindekinden farklıysa, belediyedeki dosyasında tadilat projesi olup olmadığına bakılmalıdır Belediyedeki dosyasında yıkım kararı vb. herhangi bir tutanak vs. olunup, olunmadığına bakılır. Önemli gözüken bütün yazışmalardan fotoğraf alınmalıdır. Sıra artık raporlamaya gelmiştir. Rapor formatı genellikle world formatında olur. İlk kısım müşteri ismi, adresi vb. bilgileri içermektedir. 2. kısım tapu bilgilerini içermektedir. 3. Kısım ise eksiksiz doldurduğumuz “yer gezme formu” nda yazdığımız bilgileri aktarmamız gereken kısımdır.  Değer kısmında piyasa değeri ve acil satış değeri yazılır. Eğer bitmişlik oranı tablosu doldurulmuşsa; çıkan oran bu değerlere uygulanarak yazılır. Örneğin % 82 çıkan bitmişlik oranı çıkan değerlerle çarpılarak veya bankanın talebine göre "eksik imalatların değeri düşülerek" açıklama kısmına “bitmişlik oranı uygulanmıştır” ibaresi yazılır. Bitmemiş imalatlar mutlaka resimlenmelidir. Raporun eklerine ise Resimleri ve projeleri koymak gereklidir. Eğer rapor word belgesinde yazılıyorsa; Tüm resimler konulduktan sonra resmin üzerine çift tıklandığında resim seçilip, sıkıştır seçeneği tıklanarak açılan sayfadan “belgedeki tüm resimler” ve “web” seçeneği işaretlenip “tamam” tuşuna basılır. Artık dosyanın boyutu küçülmüştür. Resimlerde dikkat edilmesi gereken husular; Ulaşım şeması konulacak, gayrimenkulün yeri işaretlenecektir. Varsa vaziyet planı konulacak, binanın yeri işaretlenecektir. Binanın fotoğrafları konulacak, dairenin yeri işaretlenecektir. Eğer daire arka cephede kaldığından dolayı vs. gözükmüyorsa, bu husus resmin altında belirtilecektir. Projenin fotoğrafı konulacak ve daire üzerinde işaretlenecektir. Raporlama bittikten sonra raporlamayı yapan kişi tarafından mutlaka okunmalıdir. Rapor word da yazılmışsa "yazım ve dilbilgisi" kontrolü ile rapordaki imla ve kurgu hataları denetlenir. Rapor kontrole verilebilecek duruma getirilir. 

Not: Eğer emsallerle ve binanın yasal durumu ile ilgili notlar varsa rapora yazılmalıdır. Hesaplama yöntemi raporda belirtilmeli ve rapor; hesaplama ile ilgili çalışmaların bulunduğu çalışma kağıtları, tapu fotokopisi ve yer görme formu ile birlikte kontrol departmanına verilmelidir.

Y.Mim.Ö.Önder NEŞELİ / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501

Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. Güncellenme tarihi 11.04.2014